Comprar una propiedad en Madrid: todos los gastos que debe conocer
· 4 min. leer · por Christie's International Real Estate Madrid
Encontrar la propiedad adecuada en Madrid es solo el comienzo. Antes de que las llaves cambien de manos, hay un conjunto de gastos e impuestos que forman parte inevitable de cualquier compraventa y que conviene conocer bien desde el principio. No para que sorprendan menos, sino para que no sorprendan en absoluto. Estos pueden representar entre un 7% y un 13% adicionales sobre el precio de compra. Conocerlos con antelación no es un detalle técnico: es una parte fundamental de cualquier decisión de compra bien informada.
Obra nueva o segunda mano: una distinción que cambia todo
El primer factor que determina la fiscalidad de una compraventa en Madrid es el tipo de propiedad. Obra nueva y segunda mano tienen tratamientos fiscales completamente distintos, y confundirlos puede generar sorpresas muy relevantes en el presupuesto final.
La segunda mano tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, conocido como ITP, cuyo tipo en la Comunidad de Madrid es actualmente del 6% sobre el precio de compra. La obra nueva, en cambio, no paga ITP sino IVA al tipo del 10% sobre el importe escriturado, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el AJD, que en Madrid se sitúa en el 0,75% sobre el precio de compra.
La diferencia entre ambos regímenes es significativa y debe tenerse en cuenta desde el primer momento del análisis.
La tabla de gastos: una visión clara de lo que hay que prever
| Gasto sobre precio de compra | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| ITP | 6% | — |
| IVA | — | 10% |
| AJD compraventa | — | 0,75% |
| Notaría y Registro | ~0,3–0,6% | ~0,3–0,6% |
| Gestoría y otros | ~0–0,2% | ~0–0,2% |
| Tasación si hay hipoteca | ~0,1% | ~0,1% |
| Estimación total | ~6,5–7,0% | ~11,2–11,7% |
| Presupuesto prudente | 7–8% | 12–13% |
Qué incluye cada gasto
- ITP, el impuesto de la segunda mano: El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es el principal gasto fiscal en la compra de una vivienda de segunda mano. En la Comunidad de Madrid, el tipo aplicable es del 6% sobre el precio escriturado. Es un impuesto autonómico, lo que significa que el tipo varía según la comunidad autónoma donde se ubique la propiedad.
- IVA y AJD, los impuestos de la obra nueva: En la compra de obra nueva, el IVA sustituye al ITP. El tipo general para vivienda residencial es del 10%, aplicable sobre el precio de compra. A este se añade el AJD, que en Madrid se sitúa en el 0,75% sobre la base imponible de la escritura. Ambos impuestos se pagan en el momento de la firma ante notario.
- Notaría y Registro de la Propiedad: Los gastos de notaría y registro son obligatorios en toda compraventa inmobiliaria en España. Su importe varía en función del precio de la operación y de la complejidad de la escritura, pero como referencia general se sitúa entre un 0,3% y un 0,6% del precio de compra. En operaciones de alto valor, este porcentaje tiende a reducirse en términos relativos.
- Gestoría: La gestoría se encarga de la tramitación de los impuestos y del registro de la escritura. Su coste es variable y en muchos casos lo fija libremente el profesional contratado. Como referencia, suele situarse entre un 0% y un 0,2% del precio de compra, aunque en operaciones complejas puede ser superior.
- Tasación: Si la compra se financia mediante hipoteca, la entidad financiera exigirá una tasación oficial del inmueble. El coste de la tasación varía en función del tipo y el valor de la propiedad, pero como referencia general se sitúa en torno al 0,1% del valor tasado.
Lo que conviene es conveniente considerar antes de firmar
Más allá de los porcentajes, hay dos principios que conviene tener siempre presentes al calcular el presupuesto de una compra inmobiliaria en Madrid.
El primero es trabajar siempre con el presupuesto prudente, no con la estimación mínima. Los gastos de notaría, registro y gestoría tienen un componente variable que puede situarlos en el extremo superior del rango, y es mejor planificar con margen que encontrarse con un desfase de última hora.
El segundo es que estos gastos no son financiables en la mayoría de los casos. Las entidades financieras habitualmente financian el precio de compra del inmueble, pero no los impuestos y gastos asociados a la operación, que deben estar disponibles en liquidez en el momento de la firma.
Madrid, un mercado donde la planificación marca la diferencia
En el mercado inmobiliario de alto nivel en Madrid, donde las operaciones son complejas y los importes involucrados son significativos, una planificación financiera rigurosa es parte fundamental de una compra bien ejecutada. Conocer con antelación el impacto fiscal y de gastos de una operación permite tomar decisiones con mayor claridad y evitar sorpresas que pueden condicionar el resultado final.
En Christie's International Real Estate Madrid acompañamos a nuestros clientes en todas las fases del proceso de compra, incluyendo el análisis previo de los costes asociados a cada operación. Si está considerando una compra en Madrid y quiere tener una visión completa de lo que implica, nuestro equipo estará encantado de orientarle.
